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開發商借錢拼地王 地價漲太快地王面臨虧損

  (原標題:地王背後:成長型房企高成本融資之憂)

  沒有資金,何來地王。

  2013年出現在中國各大城市的地王數量,超過任何一年;上半年,社會融資總量超過10萬億,其中相當部分仍流入瞭房地產和地方融資平臺。

  一些處在高速成長期的房企,成為這些社會資金最好的去處,高達12%-15%甚至更高投資回報率的各類理財產品,成為支撐這些房企攻城略地的重要支撐。這究竟是房地產黃金時代的延續,還是房地產狂歡的見頂之兆?

  一傢大型央企人士對本報記者強調,現在大傢都在積極拿地,但未來的房地產市場,"不是誰都可以賺錢。"

  成長型房企拿地兇猛

  泰禾、佳兆業、濱江、世茂、融創......這些房企的名字在2013年與"地王"緊緊相連。

  上述房企的共同特點是,都處於高速成長期,2012年和2011年,融創銷售規模的增長速度分別達到86%和131%,遠遠高於萬科、保利等一線龍頭;佳兆業是2011年以後出現的一匹"黑馬",2012年剛剛躋身全國地產20強;發跡於福建的泰禾集團,佈局全國,激進拿地;此前深耕杭州的濱江集團,也開始往外拓展。

  公開統計顯示,今年5月以來,京滬深穗四個一線城市已經誕生13個地王,由11傢房企斥資近800億元奪得。其中,除瞭萬科、新鴻基奪得兩幅上海總價地王外,其餘地塊均被上述成長型房企獲得。其餘龍頭房企如中海外、招商、龍湖等,均未參與上述一線城市土地"競賽",轉而在二三線城市尋找機會。

  美聯物業全國研究中心王暉認為,近期開發商在土地市場動作不斷,充裕的資金是其拿地的底氣。而這些資金一方面來自於銷售現金,另一方面則來自於今年上半年房企海外融資金額大增。

 拿地背後的高杠桿融資

  數據顯示,上半年共有34傢上市房企海外募集903億元資金,該數字已超過去年上市房企海外融資總額(約700億元)。其中,佳兆業、融創等在港上市房企通過配股、發債等方式融資以數十億計。

  盡管上述新增海外融資成本控制在10%以內,但一傢在港上市房企投資部人士稱,由於結匯過程漫長,"外保內貸"轉運資金回內地過程繁瑣,導致海外融資的實際成本要提高3至4個百分點。

  除瞭海外融資,一位深圳私募人士對本報記者透露,佳兆業、融創還進行瞭多筆信托、基金、固定收益債的高成本融資。這些融資類產品的成本一般都在15%以上。其估計,這兩傢公司的整體資金成本能達到12%左右,遠遠高於萬科、保利的6%-7%。

  泰禾集團、濱江集團背後,則有強大的國內資本的支撐。"泰禾集團今年的拿地金額已經超過100億,這絕對不是公司自己的資金實力能夠達到的。"上述私募人士說,泰禾與很多基金、信托公司都有合作,其融資成本在15%以上。

  濱江集團即將與興業銀行合作發行一款私募基金產品。興業銀行杭州分行一則預公告顯示,其7月時曾向總行請示設立一款總額最高達89億元的股權投資基金私人銀行理財產品,專項用於濱江集團投資杭州華傢池的項目。9月5日濱江集團拿下華傢池地王後,此款產品將很快上市發行。業內人士稱,這類房地產私募基金產品的一般回報率至少在15%以上。

  交通銀行首席經濟學傢連平在出席招商地產20周年會時說,今年上半年國內融資額大增,其中很大部分進入瞭房地產和地方融資平臺。

  "這類資金都會尋求高回報,而銀行和一些金融機構因為利率市場化的加速,也有做高業績和利潤的動力,"前述上市房企人士稱,雖然今年金融部門都在去杠桿,但仍有不少新的金融機構覬覦房地產這塊"肥肉",爭相推出與房地產掛鉤的理財和金融產品,且多選擇與一些高速成長期的開發商合作,因為後者可以接受較高成本的融資。

  地王有虧損的可能?

  對於今年地王的未來,接受本報記者采訪的多位地產、金融界人士,均不是特別樂觀。

  "信托、基金都要求剛性兌付,今年以來已經發生很多信托不能兌付的案例。"深圳一傢大型信托公司人士對本報記者說。

  "下半年,流動性收緊將成定局。"連平稱,今年上半年流動性充裕,對開發商現金流影響巨大的個人按揭貸款達到1萬億,而下半年銀行整體額度緊缺,個貸將大幅縮水,下半年5000億都可能達不到。

  近期,深圳、廣州等主流城市多數銀行已經收緊個貸。安信證券地產分析師萬知指出,目前銀行在貸款上對名單內地產企業較寬松,對居民的按揭趨緊,這一局面會持續較長時間。

  流動性收緊和調控政策的不確定性,增加瞭地王項目的開發難度。前述房企人士分析融創所拿的農展館地王說,如果融創產品做得好,在合適的市場節點,也許可以順利賣掉套現,隻是這個市場節點太難把握,不確定性非常大。

  杭州華傢池地王是濱江集團聯合浙江中國小商品城集團以43.83億元並配建不少於2200平方米保障房的代價拿下的,折合樓板價23190元/平方米。據小商品城發佈的公告,其董事汪一兵對聯合拿地議案表決為"棄權",顯示公司內部對此次拿地存在分歧和擔憂。

  業內人士普遍認為,上述兩幅地王入市後的價格,至少要在目前房價的基礎上上漲40%-50%才能盈利。

  萬知認為,企業集體回歸一二線城市,受限於供給數量,地價將持續上升,壓低行業利潤空間;未來房價漲速很難超過地價,成本的趨勢性上升,使得公司的利潤空間收窄。如果不能轉嫁成本,有些公司和項目甚至有虧損的可能。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-12/07362413362.shtml
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