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??自住房拉低房價
???房企鏖戰土地市場
??房企大鱷北京飆地
內容來自sina新聞八德重劃區
??對此，北京華遠浩利投資股份有限公司董事長任志強感嘆道，“北京土地市場開門大吉，5萬多元/平方米的土地樓面價似乎將成常態，溢價50%以上也將是常態。”
??“今年樓市調控政策不會有太大變化，而是保持寬松的姿態。但北京目前存量住宅將近10萬套，去庫存仍是今年各大開發商關註的重中之重。”同策咨詢研究中心總監張宏偉對記者表示，預計在2015年上半年，北京新建住宅整體價格仍將小幅震蕩，直至下半年，整體價格才會止跌並趨於穩定。
??“實際上，2014年1月北京的土地市場也出現集中推地和高價成交的情況，當月北京出讓的土地數量高達23宗，土地出讓金總額超過250億元。但從去年全年來看，新建商品房成交量同比下跌接近30%。”業內分析人士陳劍波指出，土地市場對樓市成交確有影響，但並不能決定市場走勢。
??今年開年首周，北京土地市場已成交5宗經營性用地，土地出讓金總額達179.3億元。其中，作為北京土地市場史上起拍價最高、體量最大的單體住宅用地，豐臺區花鄉白盆窯地塊經過多輪競拍，最終被華潤首開平安聯合體以86.25億元競得。據業內測算，該地塊純商品房樓面價高達3.8萬元/平方米。
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??不過，土地市場升溫帶來的信心似乎無法迅速在樓市間傳導。
??萬通控股董事長馮侖在2015網易地產新態度論壇上表示，影響一個城市房價的因素主要有四個，分別是經濟發展水平、新舊房子交易比例、人口流入流出和購房者預期。總體來說，目前北京人口的增長速度放緩，二三線城市的人口則在減少。
??在1月7日白盆窯地王“出爐”的前兩天，北京豐臺亞林西區域已有兩宗地塊出讓，經過激烈爭奪，兩宗地塊最終均由華潤、招商、深圳聯新和致昌聯合體收入囊中，總成交價86.9億元，溢價率均接近50%。
1月土地出讓金有望突破300億 房企大鱷北京飆地
??同時，盡管成交量在去年年末上升，但北京一手住宅整體價格依然在持續下降。來自北京統計局和機構統計的綜合數據顯示，2014年11月北京新建住房售價指數較2013年12月下降瞭2.5%。究其緣由，大約有五分之一的住宅成交量來自價格偏低的自住型商品房。同時，開發商持續通過價格折讓來沖擊年底業績，也拉低瞭整體市場的銷售價格。
??萬科集團執行副總裁毛大慶分析，從2012年7月份至今，在北京公開出讓的土地中，樓面地價超過2.5萬元/平方米的地塊有60多塊。其中不少地塊將在2015年二季度以後入市，預計開盤價格在每平方米5萬元-7萬元之間。這標志著從2015年開始，北京樓市的普通商品房房價將進入6萬元時代。
??鏈傢地產分析師張旭表示，北京樓市在去年四季度經歷瞭一輪去化高峰，多數項目開始步入積累客戶、預熱市場的盤整階段，一些原本計劃在元旦前後開盤的項目，紛紛將入市節點推遲至1月中下旬甚至春節後。
??“在價格方面，春節後預計部分高端項目會有所上調，不過調整幅度有限，因為今年北京市場供應相對充足，競爭壓力仍然較大。”上述全國性房企營銷總監表示。
??據瞭解，北京市國土局目前有12宗地塊掛牌待售，其中有8宗在1月出讓。中原地產市場研究部總監張大偉表示，“這8宗地塊，其中有6宗掛牌的起價合計63.23億元，預計整體出讓金額將突破100億元，1月份北京土地出讓金累計收入有望突破300億元。”
??“北京市國土部門趕在1月份就推出多宗熱點地塊，有點托市的意味，因為現在正是房企定調全年銷售策略的時候。”北京一傢全國性房企營銷總監告訴《華夏時報》記者，“現在土地價格高企，熱點區域內的項目售價難免會上調。”
??中國房地產學會副會長陳國強也認為，在去年四季度政策利好刺激和市場成交復蘇苗頭顯現的共同作用下，房企對於樓市預期向好的信心有所增強。
??“自住房對開發商的沖擊正在進一步顯現，從去年來看，自住房所占的市場比重已經大幅提高。”郭毅告訴記者，2014年北京新建商品房成交超過10萬套，其中保障房成交1.9萬套，占19%，自住房成交1.89萬套，也占整體比重的近19%，純商品房市場隻成交6萬套。
??今年，自住房的供應量有增無減。北京市國土局數據顯示，截至2014年年底，自住房用地供應中開發建設自住房產品達5.5萬套，除去年已簽約的1.9萬套，今年還有3.6萬套自住房上市，是去年網簽量的兩倍。
??“自住房本身價格就比周邊商品房低三成，而且目前不少開發商為防止自住房棄選，對自住房的建設質量和銷售策略都更加重視，因此2015年自住房這類特殊產品或將擾亂整個市場的正常秩序。”郭毅分析。
??“現在北京市國土局加快瞭土地供應節奏，一方面是因為去年年底的這波行情令開發商的投資熱度大增，另一方面在中低端商品住宅受到自住房的沖擊後，高端住宅成為開發商的重點比拼對象。”亞豪機構市場總監郭毅告訴記者。
??在經歷2014年過山車式的成交起伏後，北京樓市正呈現出一些微妙的變化。
??實際上，北京新增人口的控制成為長期影響樓市需求的不確定性因素之一。公開信息顯示，去年北京常住人口比2013年少增加瞭約10萬人。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2015-01-10/10215959503938914139492.shtml
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