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  那麼，2014年土地流拍潮會否重現？對於未來土地市場走勢有何影響？政府和開發企業在這樣的關鍵時間段采取什麼樣的策略應對土地市場的新變化？

  2、邀請開發企業推薦會，為房企定制土地出讓，作為招商引資的重任；

  在這樣情況下，今年國土資源部暫停對外發佈全國住房用地供應計劃，改由地方自行公佈各省供地計劃。這將增加地方政府在土地供應方面的主動權，尤其是在供地量與節奏上，地方政府有可能會通過減少供地計劃、放緩土地出讓節奏、降低入市門檻等措施避免土地市場流拍，以扭轉土地市場僵局，獲得更多的土地出讓金溢價收益。

  土地市場也陷入冰凍，流拍現象頻現

  對於開發商來講，土地流拍現象不斷增多是否是逆市拿地抄底換倉的好時機？我認為，當前土地市場流拍現象增多，客觀上導致市場上土地供應相對減少，這或許導致今後2-3年市場供應長期處於相對偏緊的狀態，這也是導致房價快速上漲的原因之一。因此，從這個角度而言，開發企業應該合理把控好由於土地市場供應的變化而導致的市場投資周期層面的變化，選擇合適機會抄底土地市場。

  從中指數據來看，2014年6月，全國300個城市土地平均溢價率5%，較上月下降6個百分點，較去年同期下降7個百分點；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價率6%，較上月下降4個百分點，較去年同期下降10個百分點。土地市場溢價率已呈現出明顯回落的趨勢。

土地市場流拍潮是否會重現

  此外，中指數據顯示，2014年6月，全國300個城市共成交土地1884宗，成交面積7268萬平方米，環比減少18%，同比減少43%。其中，住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)518宗，成交面積2600萬平方米，環比增加12%，同比減少46%。

  從當前土地流拍現象出現的原因來看，主要還是由於銀行信貸緊縮持續導致市場成交量低迷，由此開發企業資金面越來越緊張，拿地動作相對越來越謹慎所致。此次土地市場流拍現象有可能因為銀行信貸緊縮的延續而繼續出現，並且有逐漸增多的趨勢。

  2014年土地"流拍潮"會否重現？

  從上半年尤其是第二季度土地市場表現來看，房地產開發投資及土地購置面積呈現下降特征，這意味著全國重點城市土地市場遇冷。比如2014年4月下半月以來，多個城市土地拍賣不景氣，廣州、濟南、蘇州、杭州、南京、武漢、天津、上海、成都等城市流拍地塊顯著增加，底價成交成為主流，溢價率、樓板價較高地塊似乎已絕跡。

  第一、全國樓市調控政策層面已呈現出定向寬松趨勢，比如限購政策、公積金貸款政策等方面已經開始定向寬松，這對市場成交量回升來講是一定程度的利好，有利於部分觀望的購房者尤其是以自住需求為主的購房者入市購房，市場成交量回暖，開發企業的資金就不至於那麼緊張，此時，開發企業還會出手買地，就不至於土地市場流拍現象頻現。

  1、調整土地指標，如增加容積率、放松建築限高、降低土地的精裝修住宅比例等；

  我認為，從2014年第三季度土地市場趨勢來看，上半年土地市場溢價率逐漸回落有可能會誘使更多的底價成交，甚至出現更多的流拍現象。而土地市場頻頻流拍將給後期房地產市場調控增添新的阻力。原本應該投入市場的土地因為流拍未能或延緩投入市場，這將使一年或一年半時間後的住房供給量減少，加劇剛性需求與住房實際供給之間的矛盾，從而為中長期房價下行增添新的變數。

  第二、作為長期性的市場開發戰略，大型開發企業為瞭企業高周轉的運行，不會停止拿地。拿萬科來講，近幾年萬科的土地儲備基本上維持在4年左右的市場消化期，如果萬科不持續拿地，那麼，就難以維持這麼大體量的開發和效果規模，其行業地位也難以維系。

  第三、長時間大規模出現流拍潮有可能導致未來2-3年之後的房地產市場供需失衡，相關部門應該合理把控未來房地產市場的供應。

  第四、地方政府迫於財政壓力會采取"托市"措施，以適度刺激土地市場回暖。

  根據財政部數據，2013年全年地方本級收入68969.13億元。而2013年國有土地使用權出讓收入41249.52億元，占地方財政收入(本級)的比例高達59.8%。此外，根據國傢審計署網站12月30日發佈《2013年第32號公告：全國政府性債務審計結果》顯示，2013年6月底，全國各級政府負有償還責任的債務20.6988萬億元。

  而此時，土地市場不景氣，土地出讓金均價和總量銳減，同時房地產相關稅收大幅下滑，地方財政在兩大財源"雙降"的重壓之下，地方政府"壓力山大"，處境不易且難言樂觀。此時，在地方債高壓之下，地方政府必然會采取適度"托市"措施，保證土地不流拍，以適度刺激土地市場回暖，保證財政收入穩定。具體可能有這麼幾種方法：

  我認為，在銀行信貸緊縮的市場背景下，市場交易量下滑，企業資金面普遍性緊張，此時，開發企業拿地更加趨於謹慎，對於土地市場而言，土地流拍現象當然不可避免，但這並不意味著土地市場會出現大規模"流拍潮"。原因有四：

內容來自sina新聞

  3、提供優質地塊，重點項目或扶植項目優先安排貸款；

  4、下調起拍價格，減少土地出讓金首付比例或保證金比例，付款周期靈活安排。

  把握好逆市擴張"換倉"好時機

  國傢統計局數據顯示，2014年1-5月份，房地產開發企業土地購置面積11090萬平方米，同二胎房貸是什麼利率多少免費諮詢試算比下降5.7%，降幅比1-4月份收窄2.2個百分點；土地成交價款(出讓金)2954億元，增長8.7%，增速回落0.9個百分點。同期，全國房地產開發投資30739億元，同比名義增長14.7%，增速比1-4月份回落1.7個百分點。

  此外，在土地市場流拍的市場環境下，土地價格往往是比較便宜，基本上可以底價成交，或者可以以更為低的價格拿到手。開發商如果這個時候出手拿地，從投資角度來說，作為生產要素的土地成本會降至最低，性價比較高的土地往往也會導致開發企業未來可以有相對不錯的投資回報。

  行業發展經驗也表明，樓桃園2胎代償貸款全省皆可處理市調控政策收緊，市場流動性不斷收緊的市場背景下，哪個房企擁有更多的現金流，哪個房企能夠把握好市場尤其是土地市場底部的機會，盡快將手頭持有現金轉為土地，及時"換倉"謀求下一輪的房地產市場發展機會，哪些房企將在"逆勢擴張"的市場背景下立於不敗之地。

  因此，對於大型品牌企業來講，在當前銀行信貸緊縮的市場背景下，應積極采取高周轉的市場策略，快速回籠資金，以"現金為王"，同時，加大在土地市場"抄底"的力度，尤其是會積極謀取市中心或區域中心優質地塊，把握好下半年出手拿地"換倉"的好時機。

【《樓市爆米花》第一期：大神的世界你不懂】

  

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-07-08/09494274409.shtml

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